○マンション投資のデメリット
ここでは、マンション投資のデメリットを挙げていきます。
・日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少
ただし、東京・都心部に限って見てみると都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における単身者向け賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このようにマンション投資のリスクを回避するためには、都心部での「好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。
《東京都心部》の《単身》賃貸マーケットに限定しますと安心です。むしろ今後増える傾向があります。逆に《地方の物件》や《単身用以外の２Ｋ以上間取り》の賃貸マーケットは縮小傾向でリスクが大きいので要注意となります。
日本においては東京都以外は減少傾向がみられます。しかし東京に限定しますと人口は数年前から増加に転じ、今後も増加を続け都心回帰の現象がさらに進んでいく傾向にあります。
厚生労働省の人口問題研究所の調査で２０３０年予想として発表されています。東京都の人口はオフィスと大学の都心回帰の現象に引き込まれるかたちで、そこに通う単身者を中心に転入増加、未婚者、離婚者が増え単身世帯が際立って伸びている中、労働時間の長時間化に伴い、通勤時間短縮の目的で単身者を中心に都心集中傾向が強まっております。
世帯構成別に見ると、全国世帯調査データ（厚生省）によると夫婦と未婚の子供を持つ標準世帯が全世帯に占める割合は、わずか３３％に過ぎず単身世帯がその次で２５％、３番目は夫婦２人世帯で１９％、４番目は一人親と子の世帯で５％、この中で標準世帯の３３％と夫婦２人世帯の１９％の方々は、賃料並みで自宅が購入できるこの時期にファミリーマンション（２Ｋ以上）を購入するケースが多く、賃貸においては苦戦している世帯構成に該当します。
つまり借り手が減っています。
しかし２番目に多い世帯構成を占める単身世帯は、自分一人の為、身軽でいつでも引っ越せる賃貸派がほとんどで購入派は非常に少ないのが現状です。特に都心は２０代の単身世帯の増加が著しく、３０代・４０代の定着も始まっております。
・資産価値の減少の可能性
マンションの価値は空間の利用価値、すなわち立地・環境・利便性の良さなど、グレードの高さが決め手となります。古くなっても家賃が下がらない様にする事も出来ます。
例えば、千代田区神田淡路町の築３５年、５階建ての古いビル。オフィスとしては一部屋１０万円でも入らなかったので単身者賃貸用に改装工事した結果、１５万円以上でも入居希望者がいます。このように都心部の単身居住の需要は旺盛です。
古くなっても家賃が下がらない様にする事も出来ます。特に収益型不動産は収益確保により資産価値を維持可能なのです。
よって年とともにマンションの価値が下がるということは言いきれないと言ってよいでしょう。それは立地と、メンテナンス・管理と、スタート時期次第です。
・中古マンション投資のリスク
中古マンション投資のメリットは新築マンションより低価格で利回りの良い物件をみつけ、物件を確認してから購入ができる事などです。デメリットとして新築マンションより設備が古く、節税効果があまり無いこと。
またバブルを一度通り越している物件が多く、破産者の競売物件等、資金繰りが厳しく一般の人は危なくて手が出せない物件も多く出回っておりますので注意も必要です。
１棟の中に１室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで１棟の資産価値が下がってしまうので注意が必要です。その為１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合と、一般の分譲マンションで１室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは相当な違いが出ます。
また管理費・修繕積立金が滞納されているケースも多く、その場合は新しいオーナーの負担になってしまいます。建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保障期間が２年間しかなく、欠陥物件等の問題になってしまい消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されました。法律制定前の中古物件はもちろん該当しませんので保証は無く要注意です。
新築物件はこの法律に基づき、１０年間保証の物件ですのでその点は安心です。裏の裏まで物件を細かくチェックして購入出来る方は非常に少ないですし調査費用等もかかってしまい、業者でさえ優良中古は手に入れにくいようです。
またローンをつけにくい点もあります。中古は現金でポンと買うか、自分でローンを組めるところを探すのが原則ですが危ない物件が多いので融資も厳しいようです。
１室の購入の場合は、他のフロアーや部屋はチェックできない点も不安要素です。それに比べ１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、全入居者のチェックからしているのでオーナー様にとっては安心です。さらに言えば、１棟全室の空室保証とあわせて賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、さらに厳しく全入居者のチェックをしているのでオーナーにとってはさらに安心です。
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○マンション投資のメリット
ここでは、マンション投資のメリットを挙げていきます。
・小額の自己資金で始めることができる
・「毎月」安定収入が得られる
２０年以上の家賃保証でリスクヘッジ。２年程度の保証では不安定です。この「保証期間」で物件の真の評価が判定可能となります。
・場合によっては売却益も得られる
「家賃」で安定した収入を得ることはもちろん、購入した物件の不動産価値が上がった時に売却し、その差額で利益を得られる可能性があります。
・税制上のメリット
サラリーマンでも年間１０～１２０万円程度、場合によっては税金還付・減額の節税効果も、また相続税対策としても期待できます。大きなマンションを所有するよりワンルームマンションをいくつかに小分けした方が相続時に分け易いということもあります。また精算課税を利用した贈与の場合にも有効です。
・インフレヘッジ効果
一般的にインフレに見舞われた場合、預金などの金融資産は目減りし紙幣価値が下がります。例えば、１９６８年に起きた３億円事件の三億円は,今現在の紙幣価値に直すと３０億円の価値があります。つまり４０年弱で紙幣価値が１０分の１に目減りした事を意味します。その点マンション投資は、時代に合わせた収入が得られる為、家賃が大幅に下落する事はなく、逆に相場にあわせて上昇していく見方が出来るので、インフレに強いといえるのです。同年の１９６８年竣工の霞ヶ関ビルは、当時の家賃収入が今では１０倍以上あがっています。まさにインフレヘッジ効果といえます。
・生命保険効果と年金の効果
例えば、〈１０年保証期間付〉終身年金（定額型）《６０歳から年間１００万円を毎年受領できる年金》に４０歳から加入し、月々８万３千円を２０年間支払い、総額約２,０００万円を支払うことで、９０歳まで生存時には総額約３,０００万円を受け取れます。しかし７０歳以降にご本人が死亡した場合、その時点で年金受領は終了となります。つまり残されたご家族には支給されなくなります（死亡保障なしの場合）。
ところがマンション投資の場合、２０年保証の家賃収入を得ることでローンのほとんどを支払うことが可能であれば、節税効果分も期待できます。月々わずかな負担で、定年後には《首都圏のデザイナーズマンションを無借金》で残すことができる、《６０歳から年間１００万円を毎年受領できる年金》と同様の収益を期待できます。団体生命保険付きですから、万一の事が本人にあっても、また元気に永生きされましても、いずれの場合でも、年間１００万円程度の収入を得ることも可能ですから、保険と年金の効果を期待する事もできます。
・意外にローリスク
昨今の史上類を見ない低金利水準の中にあって、金融商品で資産を形成することは極めて困難と言わざるを得ません。金融商品の場合、利回りの良いものには高いリスクがともないます。株やリートに投資する場合は、基本的に手持ちの現金の範囲での限られた投資になります。
例えば、２百万円程度の投資で、（仮に中長期でみても）１０倍の２,０００万円まで資産を増やすには、それなりのリスク覚悟で危険な投機になる恐れがあります。また仮にローンで資金を調達し大きく運用すれば逆ザヤ（配当年利回り以上の高金利での資金調達になる）でハイリスクです。その点、マンション投資は、立地を厳選するなどのリスク回避により、比較的低いリスクでも資産形成ができます。
○マンション投資 新築vs中古
いざ、マンション投資をおこなうとしたら、果たして新築か中古か悩むところです。
マンション投資の対象となる物件ですが、中古物件と新築の大きな違いは耐用
年数（築年数）にあります。当然の事ですが新築の方が耐用年数は長いのです
が、中古物件と新築を比べ、利回りにそれほどの違いがないのであれば、当然
ながら新築と考えるのが普通です。
また「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されましたの
で、それ以降と以前の物件の品質に大きな開きがありますので耐用年数にも影
響します。
では、どの程度の利回りの違いであれば新築が良いかということですが、これに
ついてはそう単純に結論を出すことはできません。
ただ言える事は、同じ年収１００万円の収益を上げるのに・・・
・２,０００万円の新築物件の生涯収益が《年収１００万円×６０年＝６,０００万円》とします。
・１,４００万円の中古物件の生涯収益が《年収１００万円×４０年＝４,０００万円》とします。
購入時には６００万円の得でも、結局２,０００万円の収益機会の損失した物件を
購入した事になります。
また一口に中古物件といっても築年数や物件のグレードもかなり違いますので、
単純に新築物件に投資すれば良い、ということでもありません。
○マンション投資 デザイナーズ
マンション投資の狙い目のもう１つの要因としては、ニーズが高まる単身者向
けの「都心型デザイナーズマンション」です。
東京都の世帯数は約５１２万世帯、その中で民間賃貸住宅に住んでいるのは、
４１％に相当する約２１０万世帯に及びます。さらに世帯の人員別にみると、１
人世帯は最も多く約２００万世帯、そのうち約１８０万世帯が民間賃貸住宅に住
んでいるというデータが出ています。また、民間賃貸住宅２１０万世帯のうち、１
人世帯は６５.９％、２人世帯は１７.０％で、合わせて８０％を越えています。
この点から、東京の賃貸住宅市場では単身世帯が最も層の厚い顧客層で、単
身世帯と夫婦世帯が需要の中心と位置付けられ、今後も都心部の地域でのコ
ンパクトマンション需要は拡大する傾向が見られます。すでに今現在でも、価格
や資産価値が上昇しているエリアが多くあります。また都市型コンパクトマンショ
ンは、セキュリティや水まわりなどの設備においても充実し、デザイン性や性能も
高く居住空間も高品質となっています。安定した賃貸経営をお考えの方にはより
良い選択といえるでしょう。
○マンション投資 首都圏
マンション投資は首都圏物件が狙い目ってご存じですか？
マンション投資をしても、今後ますます少子化になって賃貸の需要が減って
いくのでは…？このような質問をよく頂きます。確かに近年は少子化が進み、
若年人口は年を追うごとに減少しています。ですが、首都圏に限っては次の
ような理由から人口・単身世帯数ともに大幅に増加しています。
◆都心回帰現象
バブル時から一転し、都心部の不動産価格が安くなったことで、近年、企業・
大学等の教育機関・住民の都心回帰現象が起きています。また、通勤時間
を削減し、より有効に時間を活用するために、勤務先に近い都心部に住居を
持つ人が増えてきているのです。
◆未婚者・離婚者の増加による単身世帯数の伸び
東京都の単身世帯数増加の背景には、未婚者・離婚者の増加が数多く見ら
れることがあげられます。また、外資系企業の対日進出に伴う、中・長期間の
日本滞在者が急激に増加してきており、都心部での単身世帯数の伸びに拍
車をかけています。
このように、首都圏エリアでは、人口も単身世帯数も増え続けていることから、
将来的にもマンション投資への需要が減少していく心配はありません。
○マンション投資の比較
なぜマンション投資（マンション経営）が良いの？という疑問をもたれる方がい
らっしゃいますよね。
マンション投資と他の投資商品との比較をしてみましょう。
資産運用の中でも、マンション投資は長期的な安定収入が得られ、節税効果も
あり、資産運用方法としては他の投資商品と比べると安定的な資産運用方法で
す。とくにマンション経営・マンション投資は少額の資金から始めることができる
のでリスクが低く、専門知識がなくても始められる効率的な資産運用方法です。
◆マンション投資による資産運用は・・・
・長期的な安定収入
・節税効果 → 効率的な資産運用方法
・低いリスク
・小額の資金
というように、一気に資産を作る方法ではなく、「ゆとりある老後」のために、今か
らでもコツコツと始めることのできる投資商品であることです。また、専門知識が
なくても始めることができるので、サラリーマンや公務員のマンション投資家が
多いのもうなずけます。
では、他の投資商品はどうでしょうか？
◆他の資産運用
・預貯金・・・低金利・ペイオフ・インフレ
・株・証券・・・知識と運用・ハイリスク・まとまった資金
マンション投資にくらべ、他の金融商品は、知識も必要なだけでなく、高いリスク
がともなったり、将来の経済政策に大きく左右される可能性があり、将来に渡っ
て確実に資産を形成できるかどうか保証されている訳ではありません。
「ゆとりある老後」を迎えるためにも、「ハイリスク＆ハイリターン」な投資商品では
なく、「ローリスク＆ロングリターン」のマンション投資を初めてみませんか？
○マンション投資は安定型
今世間では、年金問題が大きく取り挙げられてますが、普通の老後をおくる
にも約6000万円かかると言われています。豊かな老後をおくるには、およそ
1億円もかかるそうです。
マンション投資（マンション経営）は、金融商品と違い、比較的低いリスクで長
期的に安定した収入をもたらす資産運用法です。長期に渡って安定した収入
を得ることは、公的年金制度の将来に不安が強い今の時代、誰もが望む「ゆ
とりある老後」を迎えるための条件になるでしょう。
また、将来の日本経済がインフレに見舞われた場合、現金・預金などの金融
資産は目減りし、価値が下がる可能性もあります。しかし、マンション投資なら
インフレ時代においても家賃は大幅に下落することもなく、その時代の価値に
合わせた収入を得ることができるのです。
マンション投資は長期的な安定収入で、私的年金を確保することができるのです。
○マンション投資経営
さて、マンション投資の経営が、なぜ資産運用・資産形成になるのでしょ
うか？その疑問を解説します。
現代の金融機関等の金利は、超低金利水準の中にあって、金融商品で
資産形成することは非常に困難な時代になりました。金融商品の場合は、
利回りの高いものには大抵高いリスクがともないます。その点、マンショ
ン投資の経営は立地を厳選するなどのリスク回避により、安定的に資産
形成ができます。また、ローンを組んだ場合でも、その返済の大半は家賃
収入で充当でき、そのうえ、税金の還付を受けられるので他の投資商品に
比べても、効率的に資産運用・資産形成ができるのです。
マンションを購入し、ご自身が住むのではなく、そのマンションを
賃貸することにより、家賃収入を得ていくことをマンション投資、
またはマンション経営と呼んでいます。マンション経営というと、
建物１棟全部をイメージされる方がおられるかと思いますが、
一室（一部屋）でも立派なマンション経営です。一室を購入して
マンション経営を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入
でほとんど返済できてしまうため、頭金も小額で、また簡単に始
めることができ、様々なメリットを享受することができる資産形成
の方法と言えます。昨今では、ご自身とご家族の将来を、より豊
かにするために、効率的な資産運用の手段としてのマンション
投資を始められる方が大変増えています。
マンション投資
皆さん、マンション投資ってご存じですか？
耳にはしたことはあるけど、詳しいことまでは・・・というのが現状だと思います。
そんな、マンション投資の基礎からマンション投資の経営など、これからマンション
投資を考えている方への情報を書いています。
マンション投資というからには、リスクも伴いそうだけど、マンション投資は安定して
いるの？という疑問にもお答えします。※マンション投資比較も参照してみてください。
マンション投資といっても、どんな立地や物件がいいのかは、マンション投資 首都圏
・マンション投資 デザイナーズ・マンション投資 新築に詳しく記載してあります。
また、マンション投資のメリットやマンション投資のデメリットも記載してありますの
で、参考にしてみてください。
金融機関等の利率も少ない今だからこそ、少ない資金で投資でき、リスクの少な
いマンション投資をして、今後の人生をエンジョイしていきましょう。